Hvis man har besluttet at sælge sin ejendom i Spanien er der flere faktorer man skal tage højde for.
Først og fremmest skal man beslutte hvilken pris man er villig til at sælge sin ejendom for. Ejendomsmægler kan normalt vurdere til hvilken pris den pågældende ejendom med de karakteristika og beliggenhed den har, kan sælges for. Det er normalt en god idé at få flere ejendomsmæglere til at vurdere salgsprisen. I Spanien er der normalt ikke eksklusiv aftale med ejendomsmægler så der er intet til hinder for at man sætter ejendommen til salg hos flere ejendomsmæglere.
Men før man sætter ejendommen til salg er det en god idé at undersøge hvilke omkostninger der er forbundet med salget. Derved undgår man negative overraskelser når salgsprisen, man forventer at modtage, ikke stemmer overens med beløbet man ender med efter salget.
Allerede når man engagerer ejendomsmægler er det vigtigt at få klarhed over hvilket salær denne opkræver for at sælge ejendommen. Der er ikke faste regler for hvilket salær ejendomsmægler opkræver, men ofte skal man forvente 5% af salgsprisen tillagt 21% IVA (spansk moms). Sælges ejendommen til f.eks. 300.000 € vil ejendomsmæglersalær i ovenstående tilfælde være i alt 18.150 € (5% af 300.000 € udgør 15.000 € som tillagt 21% IVA i alt bliver 18.150 €).
Siden år 2013 er det lovpligtigt ved salg at ejendommen er i besiddelse af Energi Attest / Energicertifikat. Dette udarbejdes af fagkyndig og prisen afhænger af ferieboligens størrelse. Udarbejdelse af dette certifikat koster normalt mellem 100 € – 200 €. Dette certifikat skal registreres hos Junta de Andalucia hvilket normalt ligeledes foretages af samme fagmand.
Hvis man har lån i ejendommen skal salget af ejendommen koordineres med banken, da lånet skal afregnes enten forinden eller samtidigt med notarmødet. For at få annulleret hæftelsen i ejendommen skal bankens repræsentant hos notar bekræfte at banken har fået afregning af restgæld. Dette dokument skal præsenteres i det spanske ejendomsregister så hæftelsen kan blive annulleret. Som nævnt kan annullering af hæftelsen enten foretages forinden salget (hvis sælger har midler til at afregne restgælden) eller samtidig med salget hvor køber medbringer check til banken på restgælden. For at annullere denne hæftelse skal man forvente omkostninger til notar og spansk ejendomsregister. Beløbet kan variere men ofte vil omkostningen til dette være ca. 600 € – 1.000 €. I nogle tilfælde tager banken derudover et beløb for at deres repræsentant møder op hos notar og bekræfter at afregning af restgælden er foretaget. Dette beløb kan ligeledes variere en vil ofte være i størrelsesorden mellem 0€ og knap 500 €.
Tidligere skulle der automatisk afregnes Plusvalia skat til den spanske kommune. Denne beskatning afhænger af ejendommens vurdering hos kommunen, antal år man har ejet boligen samt andre faktorer. Som nævnt har man tidligere skullet afregne denne beskatning uanset om ejendommen er steget eller faldet i værdi. På baggrund af retssager ført og vundet i de seneste år, hvor utilfredse borgere har anket kommunens ret til at opkræve denne skat når ejendommen sælges med tab, er realiteten at man i dag kun afregner Plusvalia skat hvis ejendommen sælges med fortjeneste. Trods det at der endnu ikke er lovgivet omkring opkrævning eller ej af denne Plusvalia skat, har de fleste kommuner valgt at acceptere fritagelse for betaling af Plusvalia skat når ejendommen sælges med beviseligt tab (salgspris er lavere end købspris) grundet de seneste års retssager.
Har man ejet ejendommen i en del år kan man ligeledes risikere at registrering og leverancer tilknyttet ejendommen skal aktualiseres inden salget af ejendommen kan foretages. Tidligere var der ikke samme “kontrol” med boligens opførsel og registrering i spansk ejendomsregister og hos kommune. I de seneste år er der strammet meget op med kontrol omkring hvorvidt ejendommen er korrekt registreret (korrekt antal kvadratmeter, beskrivelse af ejendommens distribution, er ombygninger i ejendommen korrekt registreret hos kommune og ejendomsregister, er svømmepøl og/eller redskabsskur registreret, er el-installationen i henhold til gældende lovgivning m.m.). Ligeledes er man i de seneste år blevet meget opmærksomme på om ejendommen er i besiddelse af Ibrugstagningstilladelse (Licencia de Primera Ocupación) da denne rekvisit er lovpligtig ifald køber ønsker at registrere eventuel feriebolig til Turistudlejning
hos Junta de Andalucia. Ifald der er således uoverensstemmelser skal disse udbedres og omkostning til dette afhænger af hvad der skal foretages i ejendommen.
Normalt har man ligeledes brug for en konsulent til at assistere ved salget. I salgsproceduren skal ansøges og forberedes relevante dokumenter, komunikation med købers repræsentant, notarmøde forberedes og salgsprovenu beregnes. Efter salget skal diverse organismer ligeledes informeres om salget samt skattemæssige forpligtelser skal overholdes. Honorar til konsulent kan ligeledes variere afhængig af hvor kompliceret salgsproceduren bliver. Normalt skal man forvente mellem 1% – 3 % af salgsprisen men som nævnt afhænger omkostningens størrelse af hvilke problematikker der opstår i salgsproceduren.
I Spanien afregnes ligeledes skat af eventuel fortjeneste ved salg af ejendom. Beskatning afhænger her af hvorvidt personen der sælger er resident eller ej i Spanien. Hvis man er resident i Spanien vil beskatning af fortjeneste ved salg af fast ejendom indregnes i den årlige spanske selvangivelse man skal præsentere i månederne maj og juni efter årets afslutning. Der findes visse situationer hvori fortjenesten kan være fritaget for beskatning (f.eks. hvis sælger har benyttet ejendommen som primær bolig i de seneste tre år og er fyldt 65 år på salgsdato, hvis salgssummen geninvesteres i ny primær bolig m.m.). Man bør forinden salget kontakte sin revisor for at undersøge om der kan være skattefordele man kan benytte sig af som kan have betydning for planlægning af salget.
Hvis ikke man er resident i Spanien er køber / købers repræsentant pr. lov forpligtet til at tilbageholde 3% af salgssummen i forbindelse med salget. Dette beløb skal køber indbetale senest en måned efter underskrift af salget hos notar. Når køber har indbetalt det tilbageholdte beløb til de spanske skattemyndigheder (via formular 211) skal sælger have udleveret denne kvittering for indbetaling. Sælger skal senest 4 måneder efter underskrift af salget hos notar lave skatteopgørelse hvori redegøres for om der har været fortjeneste eller tab ved salget. Har der ved salget været tab kan sælger ansøge om at få det tilbageholdte beløb refunderet. Har der været fortjeneste ved salget kan sælger, afhængigt af beregningerne, ansøge om at få dele af beløbet refunderet eller skal afregne yderligere skat. Der skal af fortjenesten afregnes 19% skat af fortjenesten (hvis man er skatteresident i andet EU-land, Norge eller Island).
Som nævnt kan man med fordel kontakte sin konsulent inden salget for at få klarhed over hvilke omkostninger man skal forvente ved salget. Når man kender disse omkostninger kan man nemmere tage stilling til hvilken salgspris man er villig til at sælge ejendommen for.
Ønsker i yderligere information er i velkomne til at kontakte Lena Grøn og Heidi S.
Andersen fra Grøn & Andersen Konsulentbureau på info@www.gron-andersen.es eller
telefon 951910649 eller mobil 647911302.
Af Lena Grøn og Heidi S. Andersen fra Grøn & Anderen Konsulentbureau.
